今、増加しているのが「空き家」に関するお悩みです。
実家などの空き家を相続された方の中には
「管理を続けるのが難しい」
「解体には費用がかかるし、土地は固定資産税が6倍になる」
「買い手を見つけるのが難しい」
と感じていらっしゃる方も少なくありません。
しかし、放置された空き家は特定空家や管理不全空き家と呼ばれ、固定資産税の減額が解除される可能性があることをご存知でしょうか？
ご自身での管理が難しい場合には収益物件にすることで、空き家の活用と収益化を実現できるかもしれません。
今回は、これから始まる管理不全空き家対策にもなる、収益物件・投資物件化についてご紹介いたします。
放置された空き家は、人が活用している住宅よりも痛みやすくなると言われています。
湿気や雨漏り、カビの繁殖、給排水管などの劣化……さらにはシロアリなどの害虫が発生したり、小動物が住み着いてしまったりする場合も。結果として、倒壊や衛生の悪化、犯罪に勝手に使用され防犯性が低下するなど、近隣住宅や通行人を危険に晒してしまう場合まであります。
そこで以前「空き家の固定資産税が6倍! 特定空家とは」「空き家対策で固定資産税6倍を回避」などでもご紹介しましたが、国もこの活用されていない空き家の問題に注目し、周囲に危険を及ぼしかねない住宅を、固定資産税6倍の「特定空家」へ指定するなど、対策を続けてきました。
しかし、空き家は増加を続けており、問題の解決には至っていません。
そこで国が新設を進めているのが「管理不全空き家」の制度です。
適切に管理されず、特定空家になるおそれのある住宅がこの管理不全空き家に指定され、改善が見られない場合には固定資産税減額の措置を解除するとされています。
| 小規模住宅用地 （200㎡までの部分） |
1/6に減額 |
|---|---|
| 一般住宅用地 （200㎡を超える部分） |
1/3に減額 |
上記のように住宅用地の特例では固定資産税は200㎡（60.5坪）以下の場合1/6に減額されているため、管理不全空き家に指定されることでも固定資産税が最大6倍となる可能性がでているのです。
今後は2024年4月に「相続登記の義務化」もはじまり、所有者を把握するため登記申請が義務になります。
空き家や土地のみの相続放棄はできないため、所有実態が可視化されて、国もより空き家問題へ力を入れやすくなるでしょう。これからも空き家を所持するのであれば、きちんと管理や活用を行うことが大切になってきそうです。
特定空家や管理不全空き家は立木や雑草の様子でも判断されてしまうため、意外と頻繁に管理が必要になってしまいます。住宅や庭のつくりにもよりますが、1ヶ月に1～2度程度は掃除や草むしり、換気などの管理を行うことがおすすめです。
しかし、遠方に所持している空き家がある場合や、ご自身が忙しい場合などには管理の手間や費用をかけるのが難しいという方もいらっしゃいますよね。
そんな方におすすめなのが、空き家の「収益物件化」です。
収益物件とは、家賃収入のある賃貸不動産のこと。
空き家を貸し出し活用してもらうことで劣化や管理不全が防げるだけでなく、安定した収入も得られることが魅力です。
中でも、アパートや賃貸住宅、駐車場などは住宅投資の中でも比較的始めやすいと言われています。
管理が難しいという場合には、是非収益物件での活用もご検討ください。
平成30年の総務省統計局の資料では空き家の約半分にあたる431万戸が賃貸用に活用されており、賃貸は空き家活用の王道とも言われています。人口が減少傾向にある今、借主に選んでもらうため、空室対策は必須です。
空室対策では、快適性とターゲットに向けたコンセプトが大切です。
耐震性や防音性、断熱などの効果を高めることで、借主が安心して過ごせる環境をつくることができます。特に防音・断熱は「子どもがはしゃげる環境」「楽器の音や音楽を安心して流せる」「冷暖房が効きやすく過ごしやすい」「カビが生えにくい」など、実生活と結びついた効果をアピールしやすいため、おすすめのリフォーム方法です。
また、空き家の立地から計算して、どんな方が住むのか、その方はどういった部屋を喜ぶのか逆算し、「住宅コンセプト」を考えながらリフォームすることで、狙った層の方に選ばれやすい賃貸物件にすることができます。
将来的にご自身で住むことを考えている場合には、「老後でも生活しやすい家」や「夢の趣味部屋」、「ガレージハウス」にするなど、自分をターゲットにした家へリフォームしてから貸し出すのもいいですね。
コンセプトのある住宅は、比較的駅から遠い場合などでも条件に合致する方から選ばれる可能性を高めることができます。
東郊建設でも収益物件化に関するリフォームのご提案から施工、賃貸を取り扱う不動産会社のご紹介まで幅広くサポートを行っておりますので、お気軽にご相談ください。
今回ご紹介した他にも、申請者が10年分の土地管理費に相当する負担金を納付することで土地を手放すことができる「相続土地国庫帰属制度」が2023年に開始され、土地を手放す方法は増えております。
建物の解体は必要になってしまいますが、賃貸や売却がしづらい土地柄の場合には、このような制度を活用することを考えるのも一つの手です。
弊社では「住みよいまちづくり すてきな家づくり」という考え方のもと、土地の査定から活用方法のご提案、リフォーム・リノベーションはもちろん、解体、建て替えまで、住宅に関わるご相談を幅広く承っております。
不動産後見アドバイザーが在籍しているため、不動産相続のこともお気軽にご相談ください。
所持しているご自身はもちろん、近隣の方や、いつか相続されるお子さまやお孫さまにも関係してくる空き家のこと。
是非しっかり検討して、より良い未来を一緒につくっていきましょう。
