昭和や平成初期の頃に建てられた古いアパートでの賃貸経営。「空室が埋まらない」ことや「老朽化でコストが高まること」が問題になり、古いアパートをどうするかお悩みのオーナー様は年を経るごとに増えているようです。
そんな時よく話題に上がるのは「リフォーム・リノベーションで価値を高める空室対策」ではないでしょうか。しかし、実はこの対策にも落とし穴があるのです。
今回は「古いアパートの空室対策」についてご紹介し、付加価値をつくる「ガレージハウスアパート」をご提案いたします。
「築年数が経っていてもリフォーム・リノベーションをすれば空室対策になる」
この話には2つの落とし穴が潜んでいます。
一つ目の落とし穴は「古いアパートの耐震性」です。
地震大国日本では、耐震性は命に関わる問題です。
耐震性の低いまま放置してしまうと建物の倒壊によって入居者や近隣の方へ被害を及ぼしたり、緊急時に道を閉鎖してしまったりすることも考えられます。
被災時に建物が崩壊して人に危害が及んだ場合、オーナー様へ賠償責任が発生する可能性もありますので、耐震診断を受け、耐震性の高い状態を維持する対策を行いましょう。
耐震リフォームという選択肢ももちろんありますが、築年数の経った古いアパートではリフォーム箇所が多くなって費用の回収が難しくなる場合も。構造によっては間取りの変更もできないため、この後ご紹介する「入居者の需要」とマッチしにくいアパートになってしまうかもしれません。
今大丈夫だとしても、今後劣化はすぐに進んでしまうでしょう。未来のオーナー様ご自身や引き継いだご家族の負担を軽減するためにも「建て替え」がおすすめです。
二つ目の落とし穴は「アパート入居者の需要との一致」です。
入居者には下記のように、こだわりたい条件が複数ある場合も少なくありません。
リフォームして「きれいな部屋」になったとしても、他の条件と全くマッチしないと入居者が集まらず、収益悪化するケースもあります。
その上、リフォーム・リノベーションしなかった部分は劣化が進み、すぐにまた次のリフォーム・リノベーションが必要になることも少なくありません。
今後長い目で見ると、「入居者のこだわりに合致しやすいアパートへ建て直す」ことは、メンテナンス費用を抑えながら空室対策につながるアパートづくりをすることにもつながり、おすすめです。
東郊建設では、その一例として「ガレージハウスアパート」への建て替えをご提案しております。
「ガレージハウス」とは、生活スペースとガレージ（車庫）が一体化した住宅のことを言います。
一戸建てでは「車やバイクを安全に保管できる」ことから、これまでも特に車・バイク好きの方から強い支持のある物件でした。
そのガレージハウスが、支持層の広まりとともに、今賃貸物件にも続々と登場しています。
ガレージハウスアパートが注目を集めている理由は主に3つあります。
入居者がこだわりたい条件に「間取り」や「収納」があったように、生活スタイルにあったアパートは選ばれやすい傾向にあります。
土地面積を確保しにくい東京近郊では駐車場がアパートにないことや、少し離れた場所になってしまうこともしばしばありますが、車での移動は意外と多いもの。
ガレージハウスなら愛車をすぐ近くに置くことができ、買い物での荷物の運び込みなどの利便性が高まりやすいです。
近年は突然の雨も増えたので、屋根伝いに住居スペースに戻れるのも嬉しいポイントですね。
また、ガレージハウスは人気の「趣味空間」として活用できます。
車・バイク・自転車はもちろん、収納スペースとなるため、釣りやサーフィン、キャンプなどのアウトドア趣味の方にも人気です。中にはトレーニングジムとして活用される方も。今は趣味も多様化していますが、使い方次第で様々な趣味の空間にできるのも人気の理由です。
さらに、東郊建設のある西多摩地域なら2DKの広さが確保できることも多いので、お子さん用に部屋を用意したいという子育て層の条件にも合致しやすいでしょう。
お子さんと一緒に趣味を楽しみながら暮らす。
ガレージハウスは、子どもも大人も思い切り楽しめる遊び場が減っている今の日本に体験の場を作ってくれる建物でもあるのです。
アパートによっては駐車場が離れてしまうことで愛車のセキュリティが懸念されるケースや、1階がセキュリティとプライバシーの面から嫌煙されるケースも多いです。
その点、ガレージハウスアパートは1階がシャッター付きのガレージで愛車の安全を確保しやすく、居住スペースは2階になるので、プライバシー確保の効果も。
場所によっては2階の方が日当たりの良い場合も多いので、入居者がこだわりたい条件にもさらに合致できそうですね。
最近では強盗や、車・バイクの盗難などのニュースが報じられることも増加しているため、セキュリティ・プライバシー対策に効果的なガレージハウスは是非おすすめしたい賃貸スタイルです。
古いアパートを経営されている方の中には「相続」について考え始めている方もいらっしゃるかもしれません。
賃貸物件は人に貸している分、相続人の融通がききづらいと判断され、現金や居住用物件と比較して相続税を抑えられるケースが多くなるメリットがあることはご存知の方も多いですよね。
その一方で、古いアパートを相続した場合にはリフォームや解体工事が必要になることもあり、時間と費用がかかるまさに「負の遺産」になってしまうケースも見られます。
相続前の付加価値のあるアパートへの建て替えは、相続後の管理の負担を軽減することはもちろん、相続された方の安定的な収入にもつながりやすいので、是非先々のことまで考えて建て替えをご検討ください。
人口が減ったことで住む場所も余りはじめ、選ばれることに理由が必要になった時代。
付加価値のある「ガレージハウスアパート」が他の賃貸と差別化して選ばれるきっかけになるかもしれません。
これから先の管理の手間や安全性、さらには相続のことなど、様々な観点から「建て替え」も是非ご検討ください。
弊社では「住みよいまちづくり すてきな家づくり」という考え方のもと、土地の査定から活用方法のご提案、リフォーム・リノベーションはもちろん、解体、建て替えまで、住宅に関わるご相談を幅広く承っております。
不動産後見アドバイザーが在籍しているため、不動産相続のこともお気軽にご相談ください。
所持しているご自身はもちろん、近隣の方や、いつか相続されるご家族にも関係してくる古いアパートのこと。
是非この機会に検討して、より良い未来を一緒につくっていきましょう。
