所有している土地や相続することになった土地の活用方法がわからず、頭を悩ませている方もいらっしゃるのではないでしょうか？
土地を所有することで維持管理だけでなく、固定資産税や相続税なども発生し、大きな負担になります。一方で土地を有効活用すれば、収益化や節税につながることもあるなど、大きなメリットを生み出します。
土地を資産として運用していくには様々な方法がありますが、土地活用は専門性が高く、どのように検討して、どのように決めれば良いか悩んでしまって、なかなか決められないケースが多いのです。
まずはどのような土地活用の方法があり、それぞれどのようなメリット・デメリットがあるのかを押さえておきましょう。
土地活用の王道は、やはりアパートやマンション経営といった「居住用賃貸経営」です。
長期間にわたる家賃収入が期待でき、税制の優遇も得られるというメリットがあります。
しかし建築費がかかるため、初期投資が大きくかかりますし、空室になると収入が大きく下がりますので、ある程度のリスクは覚悟しておく必要があります。
また、借地借家法により、一方的に居住者を立ち退きさせることはできませんので、他の土地活用方法への転用は難しくなります。
アパート・マンション以外には「戸建賃貸住宅経営」、「介護福祉施設経営」という選択肢もあります。
家族がいる人を中心に、一軒家に住みたいというニーズは高く、入居者が見つかりやすい、入居期間が長い傾向があり安定して収入が見込める、というメリットがあります。
しかし、空室になった場合の収入減はアパート・マンションよりも大きくなります。
高齢化社会の現代、サービス付き高齢者向け住宅や老人ホームのニーズは高く、空室のリスクは低くなります。一定基準を満たして登録を行うと、補助金や税制優遇が受けられる場合もありますし、立地の影響を受けにくいのも大きな特徴です。
また、知的障害をお持ちの方の自立支援と生活をサポートしていく「グループホーム」を建設して土地を有効活用している事例もあります。
介護福祉施設を経営する場合、土地の上に直接施設を建てて、介護事業者に一括借用する方式（リースバック方式）で行われるケースが多くなっています。
駅近くの好立地や郊外ロードサイドの広い土地であれば、店舗や商業施設などテナントの経営に向いています。
初期費用や管理費用はテナントが負担することが多く、比較的大きな収入も期待できます。
介護福祉施設と同様に、建物を建てて事業者に一括で貸すリースバック方式が一般的です。
大きな収益を見込めますが、初期投資が大きくかかるというデメリットがあります。
事業者に土地だけ貸して、建設や経営は事業者が行う「事業用定期借地方式」も利用できます。リースバック方式に比べて収益は下がりますが、初期投資がかかりませんのでリスクを軽減できます。
土地活用の方法は賃貸物件だけではありません。駐車場、トランクルームの経営といった方法もあります。
駐車場経営はローリスクローリターンの土地活用方法です。少ない初期投資で始められること、他の利用法へ転用しやすいことなどから、低リスクで手軽に始めることができます。
しかし収入はそれほど期待できず、相続税以外の税制優遇もほとんどありません。
同様に初期投資がかからず、気軽に始めることができます。駐車場に比べると認知度は低いですが、トランクルームの市場規模は年々拡大しており、今後利用者が増える可能性も高く、狙い目の活用方法と言えるでしょう。
所有している土地を売却してしまうのも一つの方法です。
土地・不動産は流動性が低く税金もかかるというデメリットがありますが、現金に換えてしまえばリスクなく売却益を手にすることができる上に、税負担からも解放されます。
売却して得た現金を別の投資方法に利用するというのも立派な土地活用の方法です。
土地活用には様々な方法があり、上手くいけば安定して収益を得られる大きなチャンスがあります。しかし、いずれもある程度リスクを伴うため、十分に情報を収集して慎重に判断する必要があります。
所有している土地がどのような活用方法に向いているのかを一度検討されることをおすすめいたします。
多摩・西多摩地域で土地や不動産の活用方法にお悩みでしたら、是非、東郊建設へご相談ください。
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